Loyer : fixation, révision, augmentation… la loi vous protège !
Votre loyer est sans doute la charge mensuelle fixe qui pèse le plus lourd sur votre budget. Et à moins d’être propriétaire ou logé gratuitement, ce poste est incontournable… Bonne nouvelle, les pouvoirs publics limitent les droits des bailleurs ! Ainsi, le prix à payer, ainsi que les augmentations éventuelles, sont strictement encadrés. Locataire, découvrez les règles applicables pour faire valoir vos droits.
Sommaire
Loyer : définition
Le loyer, par définition, est la somme d’argent que le locataire verse périodiquement au bailleur en contrepartie de la jouissance du logement. Payer le loyer vous autorise donc à habiter dans l’appartement ou la maison, pour toute la durée du contrat de bail.
- Vous avez le droit d’aménager librement les lieux. Néanmoins, vous ne pouvez pas y faire de gros travaux de transformation sans l’accord de votre propriétaire.
- Vous vivez paisiblement dans le logement… tant que vous ne créez pas de troubles du voisinage – nuisances sonores, par exemple – et que vous respectez le règlement de copropriété.
- Vous pouvez inviter toutes personnes de votre choix, et même les loger gratuitement. De son côté, le bailleur ne peut vous imposer ses visites intempestives, ni rentrer dans le logement sans votre accord. A noter : vous devrez quand même autoriser l’accès au logement pour l’exécution de travaux nécessaires.
- Dans le cadre d’une location, le propriétaire ne peut vous interdire d’avoir un animal domestique, ni de fumer. Vous êtes chez vous ! Et en bon occupant, vous entretenez correctement le bien immobilier…
Loyer et loyer CC :
Si le loyer vous autorise à habiter le logement, vous devez payer des sommes supplémentaires pour profiter de certains services. Ainsi, vous paierez l’eau et l’électricité que vous utilisez, votre accès Internet, l’entretien des parties communes de l’immeuble… Soit vous souscrivez personnellement les abonnements, soit les dépenses sont facturées auprès du propriétaire. Dans ce cas, on parle de charges récupérables : vous remboursez chaque mois ces charges locatives au moment où vous payez votre échéance mensuelle.
A noter : le montant du loyer est affiché charges comprises (CC) sur l’annonce de location et dans le contrat de bail. Le détail du loyer et des charges, en outre, est précisé. Les sommes sont donc distinguées sur le papier, même si en pratique vous effectuez un versement unique. Cela vous permet de connaître – et vérifier – le montant du loyer.
Zoom sur le montant de votre loyer
Comment le montant du loyer est-il fixé ? Quelles modalités de règlement ? Le bailleur peut-il l’augmenter ? La loi du 06 juillet 1989 pose des règles strictes, et le propriétaire doit s’y conformer ! On fait le point…
La fixation du loyer :
Le montant de votre loyer est fixé contractuellement dans le bail. La loi impose en outre de mentionner ses modalités de paiement et de révision dans le contrat de location. Mais comment est-il déterminé ? Tout dépend de la commune du logement…
Encadrement des loyers à Paris et à Lille et agglomération :
Le bailleur, quand il met son logement en location ou quand il renouvelle votre bail, doit se conformer aux loyers de référence, éventuellement avec complément de loyer.
- Vous signez votre contrat de bail : le loyer hors charges ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré. En cas de dépassement, engagez une action en diminution ! Sous conditions – niveau de confort premium, emplacement privilégié… – le bailleur peut appliquer un complément. Si le logement que vous louez était loué dans les 18 mois précédents, le propriétaire doit appliquer le prix précédent. Une augmentation est néanmoins autorisée sous certaines conditions, dans la limite du montant du loyer de référence majoré.
- Vous signez le renouvellement de votre bail : le propriétaire peut réévaluer le montant s’il est inférieur au loyer de référence minoré. Dans ce cas, le nouveau loyer ne doit pas dépasser ce loyer de référence minoré. Votre bailleur doit vous notifier la réévaluation 6 mois avant le renouvellement du bail.
Vérifiez les loyers de référence majorés et minorés à Paris.
Vérifiez les montant des loyers de référence majorés et minorés à Lille.
Encadrement des loyers en zones tendues :
Votre logement est situé en zone tendue ?
- Le propriétaire fixe librement le montant du loyer au moment de signer le bail. Mais si le logement était en location les 18 mois précédant votre entrée dans les lieux, le bailleur ne peut l’augmenter que sous conditions – loyer sous-évalué, travaux récents… A défaut, le nouveau montant doit être identique au prix pratiqué précédemment.
- Au moment du renouvellement du bail, l’augmentation est soumise à conditions. Le bailleur doit notamment prouver que le logement atteint un niveau suffisant de performance énergétique.
Libre fixation du loyer hors zones tendues :
Hors zone tendue, la loi n’encadre pas les prix au moment de la mise en location. Le bailleur peut ainsi appliquer un loyer différent d’un locataire à l’autre. Au renouvellement du bail en revanche, l’augmentation est soumise à conditions. La hausse de loyer dans ce cas n’est permise que s’il est manifestement sous-évalué eu égard aux prix du marché. Et le propriétaire doit se référer aux prix pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables, afin de justifier l’augmentation. En tant que locataire, vous pouvez tout à fait refuser l’augmentation : le bailleur a néanmoins des recours possibles…
La révision du loyer
En cours de bail, le propriétaire est autorisé à réviser votre loyer sous conditions.
- La révision n’est possible qu’une fois par an. Exceptionnellement, le loyer peut être majoré en cours de bail si des travaux d’amélioration ont été réalisés.
- Le contrat doit inclure une clause de révision.
- Le montant de l’augmentation est calculé sur la base de l’IRL – +0,20% début 2021.
- Votre bailleur a 1 an pour procéder. Au-delà, il ne peut plus appliquer la révision.
Vous pouvez simuler en ligne la révision de votre loyer. Si vous constatez une erreur, n’hésitez pas à contester le montant révisé.
Le paiement de votre loyer
Vous êtes obligé de payer votre loyer – et vos charges – pour le montant prévu au bail, à la date convenue.
- Vous utilisez le moyen de paiement de votre choix. Le bailleur ne peut en aucun cas vous imposer un prélèvement automatique.
- La fréquence de règlement est prévue au contrat. Votre propriétaire est obligé d’accepter un paiement mensuel si vous lui demandez.
- A chaque échéance, le bailleur vous délivre une quittance de loyer sur demande. Ce document prouve le bon respect de votre obligation de paiement.
Le sort du loyer à la résiliation du bail :
Vous quittez votre logement ?
- Si c’est vous qui donnez congé, vous payez pour toute la durée du préavis. En cas de mois incomplet, le montant est calculé au prorata des jours d’occupation.
- Si le propriétaire vous donne congé, vous partez quand vous voulez : vous ne payez que les jours où vous avez effectivement occupé le logement.
A noter : vous ne pouvez en aucun cas compenser votre dernière échéance avec votre dépôt de garantie.
Loyers impayés :
La plupart des baux incluent une clause de résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement. Un retard minime ne justifie pas de vous expulser, mais vous pouvez recevoir un commandement de payer. Si vous ne réglez pas dans les 2 mois, votre bailleur peut engager une procédure pour vous faire quitter le logement.
Vos recours en cas de litige
- Votre loyer à Paris ou à Lille dépasse le loyer de référence applicable ? Votre bailleur augmente le prix de manière injustifiée ? La révision est supérieure à l’IRL ? Engagez une action en diminution de loyer.
- Vous réalisez que la surface du logement est inférieure à la superficie loi Carrez mentionnée au bail ? Demandez une diminution de loyer proportionnelle.
- Votre logement n’est pas décent ? Exigez une réduction de loyer jusqu’à exécution des travaux de mise en conformité.
FAQ
Quels sont les prix moyens des loyers en France ?
L’observatoire des loyers recense les prix au mètre carré pratiqués par ville ou par quartier. Vous pouvez consulter les loyers moyens en ligne. Les résultats des observatoires locaux des loyers sont également disponibles en téléchargement, par agglomération.
Quelles sont les villes soumises à l’encadrement des loyers ?
Paris, Lille, Hellemmes et Lomme encadrent les loyers eu égard à des loyers de référence. Dans les autres zones tendues, seule l’augmentation au moment de la remise en location (entre 2 locataires) ou du renouvellement du bail est encadrée. Et hors zones tendues, seule l’augmentation au moment du renouvellement du bail est réglementée. La révision annuelle du loyer est soumise aux mêmes règles quelle que soit la commune.
Quelles sont les charges comprises dans le loyer ?
Votre bail distingue le montant du loyer du montant des charges récupérables. Mais à chaque échéance mensuelle, vous payez indistinctement loyer et charges. Sont incluses dans votre mensualité les charges locatives avancées par votre propriétaire – charges de copropriété principalement. Le montant des charges est calculé au réel, sur la base des dépenses effectivement supportées par le bailleur pour votre compte. Vous payez des provisions sur charges, avec régularisation annuelle.
