Location accession : fonctionnement et avantages

La location accession est un système d’acquisition progressive d’un bien immobilier. Il est assimilable à la LOA (Location avec Option d’Achat), très répandue sur le marché de l’automobile. Deux périodes se succèdent : dans un premier temps, le locataire accédant a la jouissance du logement ; dans un second temps, il en acquiert la propriété ou choisit de quitter les lieux. Sous certaines conditions, le locataire accédant qui lève l’option d’achat peut bénéficier des avantages du PSLA – Prêt Social de Location Accession.

Quelles sont les obligations respectives du vendeur et du locataire dans le cadre d’un contrat de location accession ? Quel intérêt pour les parties à choisir ce mode d’acquisition progressive ? Quid à défaut de vente au terme de la période de jouissance ? Qui peut prétendre au PSLA ? Réponses !

3 étapes pour acquérir progressivement un bien immobilier en location accession

Les modalités de la location accession à la propriété immobilière sont définies par la loi du 12 juillet 1984. Décryptage des dispositions légales à travers les 3 étapes de votre projet de location accession.

1^ère étape : la signature du contrat de location accession

La location accession est matérialisée par un contrat. Le contrat stipule que :

• Le vendeur s’engage à vendre le bien immobilier,
• Au terme d’une période pendant laquelle l’accédant loue ledit bien,
• Etant précisé que l’accédant est libre d’acheter ou non.

Le futur propriétaire acquiert la propriété de manière progressive, et paye :

1. Une redevance jusqu’à la date limite de levée d’option : assimilable à des loyers, ces sommes sont la contrepartie du droit à la jouissance du logement d’une part, de la réservation du bien immobilier au bénéfice du locataire accédant d’autre part.
2. Le prix de vente en cas de levée d’option : une partie de la redevance est imputée sur le prix de vente. C’est-à-dire que le prix de vente diminue proportionnellement au montant total de la redevance versée au jour de la levée d’option.

A noter : le contrat de location accession peut être précédé d’un contrat de réservation, signé entre les parties. Cette formalité préalable vous oblige, en général, à verser un dépôt de garantie. Dans ce cas, vous devez verser sur un compte bloqué des fonds dans la limite de 5 % du prix de vente du logement. Le sort du dépôt de garantie :

• En cas de signature du contrat de location accession : soit vous récupérez votre dépôt de garantie, soit les sommes servent à payer les premières redevances.
• A défaut de signature : les fonds du dépôt de garantie vous sont remboursées.

Le contrat de location accession peut porter sur tous types de biens immobiliers – appartement, maison ou immeuble – construits ou à construire. Il est obligatoirement passé sous forme authentique – devant notaire – et comporte les mentions obligatoires suivantes :

• La description du bien immobilier.
• Le prix de vente et les modalités de paiement – avec condition suspensive d’obtention de prêt, éventuellement. Vous pouvez négocier la possibilité de payer de manière anticipée, ainsi que des modalités de révision du prix.
• La date à laquelle vous entrez dans les lieux en tant que locataire.
• La date limite de levée d’option d’achat.
• Le montant des redevances pendant la période de location, et les règles de calcul d’imputation des redevances sur le prix d’achat.
• Le montant des indemnités en cas de résiliation du contrat : si le vendeur ou l’accédant ne respecte pas ses obligations, le contrat de location accession peut en effet être résilié. A charge pour le cocontractant défaillant d’indemniser l’autre partie…
• L’absence de droit au maintien dans les lieux : sauf exception, le locataire qui ne lève pas l’option d’achat doit quitter le logement.

2^ème étape : la période de jouissance par l’accédant au titre de locataire

Pendant toute la période de jouissance, assimilable à une location, l’accédant et le vendeur sont soumis à des obligations.

• Les obligations du locataire accédant : payer la redevance – assimilable à un loyer – entretenir le logement, souscrire une assurance, payer les charges et les taxes – taxe foncière et taxe d’habitation. Le locataire accédant assiste aux réunions d’assemblée générale en copropriété.

A noter : sauf accord du propriétaire, le locataire accédant ne peut mettre le logement en location. Il doit l’occuper personnellement.

• Les obligations du propriétaire : payer les réparations lourdes, réserver le bien immobilier à l’accédant jusqu’à la date de levée d’option. Le propriétaire vote les décisions d’AG portant sur les réparations à sa charge.

3^ème étape : la signature de la vente définitive

Le contrat de location accession précise la date limite de levée d’option. 3 mois avant cette date, le vendeur vous met en demeure d’exercer votre faculté d’achat.

En cas de levée d’option :

Vous signez l’acte de vente définitive devant notaire. Vous payez le prix, déduction faite de la fraction acquisitive de la redevance versée pendant toute la période de jouissance. En contrepartie, vous devenez propriétaire.

A défaut de levée d’option :

• Vous devez quitter le logement.
• Le propriétaire du bien vous rembourse une partie de la redevance versée pendant la période de jouissance. Les modalités de calcul de cette fraction acquisitive sont déterminées dans le contrat de location accession.
• Sous réserve qu’elle soit prévue dans le contrat de location accession, vous versez au propriétaire une indemnité dans la limite de 1 % du prix de vente.

En cas de résiliation du contrat de location accession du fait du vendeur :

Si le propriétaire refuse de vendre :

• Vous récupérez les sommes correspondant à la fraction acquisitive de la redevance.
• Vous pouvez obtenir une indemnité dans la limite de 3 % du prix de vente du bien immobilier.
• Vous êtes autorisé à rester dans le logement pour une durée minimum de 3 mois.

Zoom sur le prêt social de location accession (PSLA)

Pour faciliter l’accès au logement, les pouvoirs publics ont mis en place le dispositif de prêt social de location accession.

Le principe du PSLA

L’Etat accorde, sous conditions, un prêt conventionné au constructeur ou à l’acheteur d’un logement neuf destiné à la location accession. Le bénéficiaire du PSLA est initialement le bailleur. Il profite de 2 avantages :

• Une TVA réduite à 5,5 %.
• Une exonération de la taxe foncière pendant 15 ans.

Les conditions du PSLA

Le bailleur doit respecter des plafonds légaux.

Les plafonds de redevance et de prix de vente :

Le montant de la redevance et le prix de vente du bien immobilier ne peuvent dépasser les montants suivants, en fonction de la zone géographique du logement neuf :

• Plafond de la redevance : entre 7,84 € par mètre carré en zone C et 13,29 € par mètre carré en zone A bis.
• Plafond de prix de vente : entre 2 157 € par mètre carré en zone C et 4 656 € par mètre carré en zone A bis.

A noter : chaque année de jouissance du bien par l’accédant, le prix de vente est diminué à hauteur d’1 %.

Les plafonds de revenus des locataires accédants :

Le logement neuf en location accession doit être attribué à un foyer fiscal dont les ressources ne dépassent pas les plafonds légaux, fixés eu égard à la zone géographique du bien immobilier d’une part, au nombre de personnes composant le foyer fiscal d’autre part.

Exemple : en zones B et C, le locataire accédant ne doit pas disposer de revenus supérieurs à 41 232 € dans le cadre d’un foyer de 4 personnes. En zone A, le plafond est porté à 57 922 €.

Les avantages du prêt social location accession

Le promoteur immobilier bénéficie d’un prêt avantageux sur le plan financier. Le locataire accédant, pour sa part, bénéficie également d’avantages en cas de location accession d’un logement ayant fait l’objet d’un PSLA.

La garantie de rachat :

Dans le cadre d’une location accession sous PSLA, le locataire accédant qui lève l’option d’achat dispose d’une garantie de rachat : pendant 15 ans, le vendeur est tenu de racheter le bien immobilier sous conditions.

• La garantie de rachat est mise en œuvre sous condition de survenance d’un des évènements suivants : invalidité, chômage, mobilité professionnelle, divorce, dissolution de PACS, décès du locataire accédant ou de l’un de ses descendants.
• A compter de la survenance de l’évènement, le locataire accédant dispose d’un délai d’1 an pour obliger le vendeur à lui racheter le bien immobilier.
• Le prix de rachat est égal au prix de vente du logement lorsque la garantie est mise en œuvre dans les 5 ans de la 1^ère Au-delà, le prix de rachat diminue de 2,5 % par an.

La garantie de relogement :

En location accession sous PSLA, le locataire accédant bénéficie d’une garantie de relogement pendant toute la période d’occupation du logement, ainsi qu’à défaut de levée d’option.

Concrètement : le vendeur a l’obligation, dans un délai de 6 mois à compter de la demande du locataire accédant, de lui proposer au moins 3 logements qui correspondent à ses critères de recherche.