Diagnostic immobilier : obligations du vendeur ou du bailleur et durée de validité

Les diagnostics immobiliers, regroupés sous forme de dossier de diagnostic technique (DDT), sont obligatoires dans le cadre d’une vente ou d’une mise en location d’un bien immobilier. Ces documents, réalisés par des professionnels après visite du logement, permettent de dûment informer l’acheteur ou le locataire sur l’état du bien. DPE, loi Carrez, amiante, plomb, électricité et gaz, termites, risques naturels, assainissement… quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires au moment de vendre ou de conclure un bail ? Quelle sont les durées de validité respectives ? A qui s’adresser pour faire réaliser les diagnostics techniques ? Réponses !

Le dossier de diagnostic immobilier dans le cadre d’une vente

En cas de vente de votre bien immobilier, la loi vous impose de faire établir des diagnostics immobiliers obligatoires et d’en fournir les résultats par le biais du dossier unique de diagnostic technique. Le DDT est annexé à l’avant-contrat de vente – compromis ou promesse de vente – puis au contrat de vente.

A noter : la loi Elan, pour adapter le secteur de l’immobilier aux innovations numériques, impose au vendeur de communiquer les diagnostics techniques à l’acquéreur sous forme de carnet numérique d’information, de suivi et d’entretien du logement.

Au moment de la signature, le notaire vérifie la présence du DDT et éclaire l’acheteur sur les résultats des diagnostics immobiliers.

Conformément à l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation, le dossier doit inclure les documents suivants :

• Le constat de risque d’exposition au plomb (Crep).
• L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante.
• L’état relatif à la présence de termites.
• L’état de l’installation intérieure de gaz, lorsque le logement compte des équipements au gaz.
• L’état des risques naturels et technologiques, sous réserve que le bien immobilier se situe dans une zone à risque.
• Le diagnostic de performance énergétique ou DPE.
• L’état de l’installation intérieure d’électricité.
• Le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif.
• La surface loi Carrez de l’appartement dans le cadre d’une vente de logement en copropriété.
• L’information sur la présence d’un risque de mérule, lorsque le bien immobilier se situe dans une zone concernée.

Les diagnostics immobiliers obligatoires à la charge du vendeur

Le diagnostic plomb (Crep) :

Avant 1949, certaines peintures contenaient du plomb, une substance susceptible d’entraîner des conséquences risquées sur la santé des habitants.

Le diagnostic immobilier Crep est obligatoire pour tous les logements en vente construits avant 1949. Il permet d’informer l’acheteur, qui prendra toute mesure utile pour limiter les risques d’exposition.

• Quid en cas de présence de plomb ? Si la concentration en plomb est supérieure à 1 mg/cm², des travaux de mise aux normes doivent être réalisés par le propriétaire.
• Quelle sanction à défaut de Crep ? Si l’acheteur constate la présence de plomb dans le logement après achat, il peut engager la responsabilité du vendeur sur le fondement des vices cachés. Dans ce cas, le vendeur peut être tenu de réparer les désordres ou d’en rembourser les frais, et d’indemniser l’acquéreur en cas de préjudice. La vente, dans certains cas, peut être annulée.

Le diagnostic amiante :

Les risques sanitaires liés à la présence d’amiante dans un logement sont reconnus depuis 1997. Avant cette date, certains matériaux et produits de construction des biens immobiliers contenaient de l’amiante.

Le diagnostic immobilier amiante est obligatoire pour tous les biens immobiliers mis en vente dès lors que leur construction date d’avant 1997. Il permet de détecter la présence d’amiante, pour procéder aux travaux de mise en conformité et prémunir les habitants de troubles de santé.

• Quid en cas de présence d’amiante ? Le diagnostiqueur joint aux résultats de son intervention les recommandations adaptées eu égard au taux et à la localisation de l’amiante.
• Quelle sanction à défaut de diagnostic amiante ? La responsabilité du vendeur peut être engagée sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Le diagnostic termites :

La présence de termites est de nature à provoquer des dégâts importants dans la structure du bien immobilier. Ces insectes mangent le bois, ce qui peut provoquer, dans les situations extrêmes, l’effondrement du bâtiment.

Le diagnostic immobilier termites est obligatoire dans les zones à risques. Consultez la mairie du lieu du bien immobilier pour vous assurer du caractère obligatoire ou facultatif de ce document dans le DDT.

• Quid en cas de présence de termites ? L’acheteur pourra négocier une baisse du prix du bien immobilier. En tout état de cause, il mettra en œuvre les mesures nécessaires à l’éradication des insectes xylophages pour préserver le bâtiment.
• Quelle sanction à défaut de diagnostic termites ? Le vendeur engage sa responsabilité sur le fondement de la garantie des vices cachés. Il s’expose en outre à une sanction pécuniaire.

Le diagnostic gaz :

Votre bien en vente inclut une installation au gaz réalisée il y a plus de 15 ans ? Le diagnostic immobilier d’état de l’installation intérieure de gaz est obligatoire. A défaut, vous ne pouvez pas écarter la garantie légale des vices cachés.

L’état des risques et pollutions (ERP) :

Le diagnostic immobilier ERP permet d’évaluer les risques naturels et les pollutions environnementales auxquels s’exposent l’acquéreur au moment d’acheter le bien immobilier. Il est obligatoire dans les communes à risque, dont la liste est établie par décret. Renseignez-vous auprès de la mairie du lieu du logement pour vous informer sur le caractère obligatoire ou facultatif de l’ERP.

Attention : à défaut d’ERP joint au DDT, l’acheteur pourra demander une réduction du prix ou la nullité de la vente.

Le DPE :

Le diagnostic immobilier de performance énergétique permet d’estimer les dépenses énergétiques du logement, pour mieux appréhender le montant des factures de chauffage notamment. Le document indique également le taux d’émissions de gaz à effet de serre.

A noter : les résultats du DPE sont transmis à l’ADEME à des fins de statistiques et d’études.

Attention à faire réaliser ce diagnostic immobilier obligatoire avant la mise en vente du bien immobilier. L’étiquette énergie, permettant de situer la performance énergétique du bien immobilier sur une échelle de A à G, doit en effet figurer sur les annonces de vente.

En absence de DPE ou en cas de document falsifié, le vendeur s’expose au risque d’annulation de la transaction ou de versement de dommages et intérêts.

A noter : à simples valeurs indicatives actuellement, les informations du DPE deviendront opposables en 2021. C’est-à-dire que l’acheteur qui constate des dépenses énergétiques supérieures à celles indiquées dans le diagnostic immobilier pourra engager la responsabilité du vendeur.

Le diagnostic électricité :

Ce diagnostic immobilier permet de vérifier l’installation électrique du logement, et de mettre en exergue l’existence éventuelle d’anomalies, pour s’assurer de la sécurité des occupants. L’installation électrique de votre bien immobilier en vente a été réalisée il y a plus de 15 ans ? Vous êtes soumis à l’obligation de constat de l’état de l’installation intérieure d’électricité.

A défaut de diagnostic électricité, votre responsabilité peut être engagée sur le fondement de la garantie légale des vices cachés.

Le diagnostic assainissement non collectif :

Le bâtiment n’est pas relié au réseau public d’assainissement – dans le cas d’une fosse septique, notamment ? Le diagnostic immobilier assainissement non collectif est obligatoire.

Le risque à défaut de transmission de ce diagnostic immobilier dans le DDT : l’impossibilité de s’exonérer de la garantie des vices cachés.

A noter : en tant qu’acquéreur, vous avez l’obligation de vous raccorder, à vos frais, dans un délai d’1 an à compter de l’achat du bien immobilier non raccordé.

Le diagnostic loi Carrez :

Le métrage loi Carrez est un diagnostic immobilier obligatoire dans le cadre d’une vente de lot de copropriété. Il permet à l’acquéreur de l’appartement de s’assurer de la surface exacte du logement.

Attention : si la superficie réelle du logement est inférieure de plus d’1/20^ème à la surface mentionnée dans l’acte de vente, le vendeur rembourse l’acheteur au prorata des mètres carrés manquants. L’acquéreur a 1 an pour agir.

Le diagnostic Mérule :

Le logement que vous mettez en vente se situe dans une zone à risque ? Le diagnostic immobilier permettant de détecter le risque de mérule est obligatoire.

Quelle est la durée de validité des diagnostics immobiliers en cas de vente ?

La durée de validité varie en fonction de la nature du diagnostic immobilier.

Diagnostic immobilier	Durée de validité
Crep	Illimitée en l’absence de plomb. 1 an en cas de concentration supérieure à 1 mg/cm².
Amiante	Illimitée en l’absence d’amiante, sauf si le diagnostic immobilier date d’avant 2013 – auquel cas vous devez en obtenir un nouveau.
Termites	6 mois.
Gaz	3 ans. En cas de travaux de modification de l’installation au gaz, le certificat de conformité obligatoire vaut diagnostic immobilier dans la limite de 3 ans maximum.
ERP	6 mois. Le diagnostic immobilier valable au jour de la promesse de vente est réputé valable au jour de la signature définitive.
DPE	10 ans. Si vous réalisez des travaux de rénovation énergétique, pensez à refaire le diagnostic immobilier pour valoriser votre bien à vendre.
Electricité	3 ans. Une attestation du Consuel de moins de 3 ans remplace le diagnostic immobilier.
Assainissement non collectif	3 ans. Si vous raccordez votre logement au réseau entretemps, faites actualiser le diagnostic immobilier.
Loi Carrez	Permanente. Si vous réalisez des travaux d’agrandissement ou si vous vendez une partie de votre appartement qui vient s’annexer à celui de votre voisin, veillez à mettre à jour le diagnostic immobilier.

 

Le dossier de diagnostic immobilier dans le cadre d’une mise en location

Le bailleur doit procéder à l’établissement des diagnostics immobiliers obligatoires en location, et les transmettre au locataire au moment de la signature du bail.

En location, sont obligatoires les diagnostics techniques suivants – dans les mêmes conditions qu’à l’occasion d’une vente :

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• Diagnostic gaz.
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• Diagnostic électricité.

Le diagnostic amiante est obligatoire à condition que le locataire l’exige.

La durée de validité de chaque diagnostic immobilier est identique dans le cadre d’une location ou d’une vente.

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