Maison à louer

L’indice des loyers est créé par l’article 35 de la loi du 26 juillet 2005. On parle désormais d’Indice de Référence des Loyers ou IRL. Il s’agit d’une valeur chiffrée, qui sert de base de calcul à l’augmentation annuelle du loyer que le propriétaire peut valablement imposer à son locataire, sous conditions. L’IRL évolue avec le temps – il a tendance à augmenter. Chaque trimestre, l’INSEE publie les chiffres actualisés. Au 3^ème trimestre 2019, l’IRL a une valeur de 129,99 : il augmente de 1,20% sur un an, et prend + 1,53% par rapport au trimestre précédent. Bailleurs, découvrez dans quelle mesure indexer vos loyers en 2019. Locataires, découvrez comment le montant de votre loyer augmente afin de vérifier le calcul.

Qu’est-ce que l’Indice des Loyers ?

Le montant du loyer est fixé lors de la signature du contrat de bail entre le propriétaire et le locataire. En principe, les parties fixent librement le montant du loyer. Par exception, les communes situées en zone tendue font l’objet d’un encadrement des loyers : un plafond maximum déterminé par la loi doit être respecté.

A noter : vous pouvez vérifier en quelques clics si votre logement est ou non situé en zone tendue.

En tant qu’élément contractuel, le montant du loyer a priori ne peut être modifié en cours de bail sans l’accord express des parties. L’indice des loyers permet de tempérer ce principe : le propriétaire peut indexer annuellement ses loyers sur le fondement de l’IRL et conformément à sa valeur actualisée au jour de l’augmentation.

Attention : cette révision de loyer est très règlementée, elle doit répondre à des critères d’application bien précis.

Intérêt de l’Indice des Loyers côté locataires

L’indice de référence des loyers, ou plus communément IRL, permet aux locataires de ne pas voir le montant de leur loyer augmenter plus vite que leur pouvoir d’achat. Sur la base de la valeur de l’indice en cours, le locataire peut vérifier le calcul et s’assurer que son bailleur applique le montant valable.

• L’indice sert de base au calcul permettant de connaitre l’évolution annuelle qui peut être appliquée à votre loyer. Vous êtes ainsi en mesure d’anticiper votre augmentation de loyer.
• L’indexation est plafonnée. Votre loyer ne peut dépasser le plafond, l’augmentation est ainsi régulée.
• L’évolution de l’Indice des Loyers se base sur l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyer. Vos revenus a priori suivent également cette évolution : vous conservez votre pouvoir d’achat intact.

A noter : l’indice de référence des loyers est utilisé pour les loyers des logements vides ou meublés, en résidentiel uniquement.

Intérêt de l’Indice des Loyers côté propriétaire :

Côté propriétaire, l’Indice des Loyers a également une forte utilité dans la mesure où il leur permet de combattre l’inflation. En effet, l’IRL permet au bailleur d’augmenter le montant de ses loyers sur pour l’aligner sur l’inflation.

• Grâce à cette évolution du loyer, le propriétaire peut maintenir un niveau de prestations élevé. Le coût des charges de copropriété ou encore des travaux d’entretien ou d’amélioration du logement, par exemple, suivent l’inflation. En augmentant le loyer, le bailleur absorbe ces coûts en suivant l’inflation. Il peut continuer à fournir des services de qualité à son locataire, sans grever son rendement locatif.
• La valeur du bien immobilier ne stagne pas.
• De manière générale, l’indexation permet de ne pas décourager l ’investissement locatif. Les investisseurs en effet savent qu’ils ont la possibilité d’augmenter leurs loyers eu égard à l’augmentation du coût de la vie.

A noter : l’IRL ne concerne que le résidentiel. Le tertiaire comme les bureaux ou les commerces sont concernés par l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT). Quelle différence ? Si le calcul de l’indexation est le même pour tous les indices, ces différents indices ne sont pas tous basés sur l’évolution des mêmes coûts et prix. L’IRL par exemple se base sur l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyer, alors que l’ILC est composé pour 50 % de l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, pour 25 % de l’indice du coût de la construction et pour 25 % de l’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail en valeur.

Comment appliquer l’IRL en cours de bail ?

L’indexation de loyer peut s’appliquer au choix :

• A la date déterminée d’un commun accord entre les deux parties au moment de la signature du contrat de location.
• A la date anniversaire du contrat de location à défaut de mention contraire.

Si l’Indice des Loyers évolue à une fréquence trimestrielle, conformément aux valeurs publiées par l’Insee, l’indexation des loyers ne peut intervenir qu’une fois par an.

A savoir :

• La hausse calculée sur la base de l’Indice des Loyers n’est pas rétroactive. Elle prend effet à la date de la demande du propriétaire.
• Le bailleur dispose d’un an à partir de la date anniversaire ou de la date contractuelle pour faire sa demande d’augmentation de loyer.
• Pour appliquer cette évolution de loyer, la clause de révision doit obligatoirement être prévue au contrat de bail.
• L’augmentation du loyer est plafonnée et ne peut être supérieure à la dernière variation sur un an.

Exemple d’application :

• La date de révision du bail est fixée au 12 Avril 2020.
• Le bailleur envoie sa demande le 12 Juillet 2020.
• Le bailleur ne peut valablement demander au locataire de verser l’augmentation pour les mois de Mai et de Juin, dans la mesure où sa demande intervient après ces échéances de loyer.

Zoom sur le calcul de l’augmentation du loyer :

Pour calculer l’augmentation de loyer sur la base de l’Indice des Loyers, il s’agit d’appliquer une règle de trois.

Les trois éléments à prendre en compte pour le calcul sont les suivants :

• A : Le montant du loyer précédent.
• B : Le dernier indice de référence IRL du trimestre concerné.
• C : L’indice de référence du même trimestre de l’année précédente.

Règle de calcul de l’augmentation du loyer : (A x B) / C

Exemple de calcul :

• Un bail signé le 1^er Aout 2014 avec un loyer mensuel de 800 € peut se voir être révisé au 1^er Aout 2015.
• A la signature du bail, l’indice en vigueur était de 125,15 (celui du deuxième trimestre 2014).
• Le nouvel indice en vigueur est de 125,25 (celui du deuxième trimestre 2015).
• Loyer actualisé sur la base de l’IRL = (800 x 125,25) / 125,15 = 800,63 €.

Le nouveau montant du loyer, actualisé sur la base de l’Indice des Loyers, s’élève à 800,63 €, soit une augmentation de 0,07%.

Malgré une faible augmentation, les bailleurs ont tendance à appliquer systématiquement l’indexation annuelle des loyers. Les arguments en faveur de cette évolution :

• L’indexation fait souvent partie du mandat de gestion qui peut être confié à une société de gestion.
• Après plusieurs années consécutives d’indexation, l’augmentation peut s’avérer significative.
• Pour une foncière ou un institutionnel qui possède un gros volume d’actifs immobiliers résidentiels, et donc une somme de loyers importante, cette indexation est immédiatement intéressante sur le plan des revenus locatifs.

Certains propriétaires pourtant préfèrent ne pas indexer leurs loyers – ils n’en ont pas l’obligation légale. Leurs arguments :

• Ne pas indexer le loyer permet d’éviter des erreurs aux conséquences contraignantes en cas de calcul inexact. A noter qu’un calcul inexact peut entrainer des risques d’impayés de la part d’un locataire mécontent…
• Ne pas augmenter le loyer permet de conserver un bon locataire déjà en place, d’éviter le temps de recherche d’un nouveau locataire et de minimiser le risque de vacance, très préjudiciable pour le rendement du bien et notamment lorsque son financement est adossé à un remboursement mensuel de prêt.

Historique de l’Indice des Loyers

L’IRL n’a pas toujours été l’indice de référence utilisé pour calculer l’évolution des loyers résidentiels. Avant lui, l’indice du Cout de la Construction était utilisé jusqu’en 2008. Celui-ci, contrairement à l’IRL, n’était pas lié à l’inflation, et faisait souvent augmenter les loyers plus rapidement que le coût de la vie : les locataires en pâtissaient.

Désormais, chaque secteur d’activité en immobilier dispose de son propre indice afin de faire évoluer les loyers en adéquation avec sa propre économie.

Les astuces à retenir :

Que vous soyez bailleur ou locataire, pensez bien à vérifier les points suivants :

• Vérifiez que la clause d’indexation du loyer apparaisse bien dans le contrat de location. A défaut, aucune indexation n’est possible.
• Veillez à l’exactitude du calcul sur la base de l’Indice des Loyers, sans laquelle la demande d’augmentation est caduque.
• Regardez la cohérence des dates et des indices utilisés. Vous pouvez vous fier aux publications de l’Insee actualisées.
• Notez la date anniversaire du contrat ou la date déterminée contractuellement au moment de la signature du contrat de bail pour anticiper l’augmentation du loyer.