Charges locataire/propriétaire : le juste prix de votre logement

En location, vous payez un loyer… et des charges ! On parle de charges locatives, ou de charges récupérables. Il s’agit en effet de dépenses à la charge du locataire, mais c’est le propriétaire qui avance leur paiement. Le propriétaire peut alors récupérer les sommes auprès du locataire. Charges locataire/propriétaire : qui paye quoi ? Réponses !

La liste des charges locataire/propriétaire

En annexe, le décret du 26 août 1987 liste de manière exhaustive les charges récupérables. Bonnes nouvelles :

• Non seulement vous savez exactement quelles sommes le propriétaire peut vous réclamer,
• Mais en plus le remboursement est strictement limité aux charges locatives telles que déterminées par la loi !

Bien comprendre le principe des charges locatives…

Dans un logement en location, vous avez la jouissance du bien en tant que locataire, tandis que le propriétaire bailleur conserve la propriété. Dans la mesure où vous habitez le logement, vous payez un loyer. Mais ce n’est pas tout ! Vous profitez en effet de certains services – gardiennage, ascenseur, parking… – vous consommez de l’eau (froide et chaude) et vous utilisez de l’énergie pour vous chauffer. Or ces différentes dépenses sont généralement facturées auprès du propriétaire. Comme elles sont engagées à votre bénéfice, c’est à vous d’en supporter le coût.

De son côté, le propriétaire tire parti des dépenses qui lui profitent directement. Par exemple, des travaux d’envergure – ravalement de façade ou remplacement de chaudière, notamment – valorisent (ou du moins entretiennent eu égard à la vétusté) son bien immobilier. C’est donc à lui de les payer. Le propriétaire garde aussi à sa charge certains frais applicables qu’il loue ou non le logement. Par exemple, il ne récupère pas les honoraires de syndic de copropriété, essentiels à la gestion de l’immeuble.

A noter : sous conditions, votre propriétaire peut répercuter sur vos charges locatives des travaux d’économies d’énergie.

Les 3 types de charges locataire/propriétaire :

• Vous souscrivez personnellement certains contrats de fourniture d’énergie ou de services ? Ces abonnements ou prestations, conclus en votre nom, sont directement facturés auprès de vous. Exemples : l’électricité en cas de chauffage individuel, votre accès Internet, les menus travaux d’entretien et de réparation dans votre logement… La fiscalité à la charge du locataire – taxe d’habitation – est également directement prélevée auprès du locataire. Ces dépenses ne sont pas des charges locatives. Vous devez donc budgétiser leur coût, en sus du loyer charges comprises (CC), au moment d’emménager.
• Votre propriétaire engage des dépenses et/ou paye des services facultatifs, hors liste des charges récupérables ? Exemple : travaux d’amélioration du logement. Les sommes qu’il décide librement de payer à ce titre ne constituent pas des charges locatives. Il ne peut donc en aucun cas vous demander leur remboursement.
• Toutes les dépenses qui figurent dans la liste exhaustive des charges locatives sont récupérables.

Les charges récupérables auprès du locataire par le propriétaire :

La loi met à la charge du locataire le remboursement de 7 grandes catégories de charges locatives.

1. Vous disposez d’un ascenseur dans l’immeuble.

Le propriétaire paye puis vous demande le remboursement des dépenses suivantes :

• L’électricité nécessaire au fonctionnement de l’ascenseur.
• Les frais d’entretien et de menues réparations.

2. Vous utilisez de l’eau chaude et de l’eau froide, votre logement utilise du chauffage collectif.

Le bailleur inclut dans les charges locatives les dépenses suivantes :

• L’eau (chaude et froide) que vous consommez personnellement au quotidien.
• L’eau utilisée pour l’entretien des parties communes et des espaces extérieurs, le cas échéant.
• Le combustible utilisé (électricité ou tout autre type d’énergie) pour chauffer votre logement, ainsi que les parties communes le cas échéant.

3. Vous disposez d’une installation de chauffage et/ou d’eau chaude individuelle.

Le propriétaire récupère les sommes avancées pour l’entretien et les menues réparations de votre installation.

A noter : en principe, c’est à vous de vous occuper de l’entretien et des menues réparations de votre installation individuelle. C’est-à-dire que vous devez vous-même prendre contact avec l’entreprise et régler sa facture. Si vous ne vous en chargez pas, le bailleur s’en occupe alors en votre lieu et place. Et il récupère les sommes avancées !

4. Vous habitez en copropriété avec des parties communes intérieures (hall d’entrée, interphone, vide-ordure…).

Les dépenses d’entretien courant (nettoyage notamment) et les menues réparations dans les espaces communs sont incluses dans les charges locatives.

5. Vous profitez d’espaces extérieurs communs (voie de circulation, stationnements, aire de jeux, espaces verts…).

Le propriétaire peut récupérer les sommes avancées pour l’exploitation et l’entretien courant des espaces extérieurs. Arrosage et désherbage, ampoules de lampadaires, peinture des bancs, sable pour bac à sable… l’étendue des dépenses de consommables et de services augmente avec l’offre d’équipements de votre résidence.

6. Un prestataire – employé ou gardien/concierge – assure l’entretien de votre immeuble.

Votre bailleur paye les honoraires liés à ce service, puis les inclut dans les charges locatives récupérables.

• Employé : vous supportez le coût de la part de son salaire payée par le propriétaire – cotisations sociales et fiscales incluses. Sachez néanmoins que certains éléments de salaire ne sont pas récupérables – intéressement, indemnités…
• Concierge ou gardien : même principe, à une différence près – qui s’explique par le fait que la personne est logée dans l’immeuble. Le bailleur dans ce cas ne peut récupérer que 75% des sommes versées si la personne nettoie les parties communes et vide les poubelles – seulement 40% si une seule de ces 2 tâches est effectuée.

7. Le propriétaire, nécessairement, paye de la fiscalité.

Votre bailleur est autorisé à récupérer les éléments d’imposition suivants :

• La taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères.
• La taxe de balayage.

Charges locataire/propriétaire : les modalités de paiement

Les modalités de paiement des charges locatives varient selon que vous louez un logement vide ou meublé.

La provision pour charges en location vide :

Le principe :

Le montant du loyer est affiché charges comprises sur l’annonce de location et dans le contrat de bail. Ainsi, vous savez (à peu près) ce que vous allez payer.

A noter : le montant des charges locatives est estimé sur la base de l’année N – 1.

Chaque mois, vous payez votre loyer, ainsi que les charges mensuelles telles que prévues au bail. Mais attention, il ne s’agit que d’une provision pour charges… avec régularisation annuelle ! Cela vous offre l’avantage de payer vos charges locatives au réel.

Concrètement :

Vous avancez chaque mois le même montant de charges locatives. Et à la fin de l’année, lorsque les comptes annuels de la copropriété sont arrêtés, le bailleur régularise. Il calcule alors ses dépenses totales au titre des charges récupérables : si le total est supérieur à la somme des avances que vous avez payées, le propriétaire vous demande de payer la différence. Et dans le cas contraire, bien entendu, il vous rembourse la différence !

A noter : vous obtenez du propriétaire tous justificatifs utiles à vérifier le montant de vos charges locatives.

Le système au forfait en location meublée :

Si vous louez un logement meublé, votre bailleur a le choix entre le système de provisions pour charges avec régularisation annuelle, et le système de paiement par forfait. Le cas échéant, le montant du forfait figure dans le bail.

A noter : le propriétaire détermine le montant forfaitaire des charges mensuelles sur la base du montant qu’il a l’habitude de payer jusqu’alors.

Lorsque le bailleur opte pour le paiement forfaitaire, aucune régularisation à la hausse ou à la baisse n’est permise !

Les charges locataire/propriétaire en maison individuelle :

Hors copropriété, tout est beaucoup plus simple… parce que les charges locatives sont très limitées ! Sans parties communes en effet, ni ascenseur, ni chauffage collectif ni entretien d’espaces communs, et pas de concierge. Les charges du locataire, avancées par le propriétaire, se résument alors principalement à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Vous lui remboursez sur présentation du justificatif – sauf au bailleur de l’inclure dans le loyer charges comprises, avec régularisation éventuelle…

Révision des charges locataire/propriétaire et contestations

Le montant des charges locatives, forfaitaires ou sur provisions, peut être révisé annuellement. Chaque année en effet, le propriétaire calcule le montant effectivement payé, et ajuste le montant des charges récupérables pour limiter la régularisation, et vous facturer au plus juste. Ce point fait rarement l’objet de litiges. En revanche, des contestations portent fréquemment sur les arriérés de charges.

Votre propriétaire oublie de régulariser les charges à la fin de l’année ? Il ne doit pas trop tarder : la loi lui accorde un délai maximum de 3 ans pour procéder. De votre côté, veillez à ce que la régularisation ait lieu chaque année. Cela vous évite, le cas échéant, de débourser en une seule fois des sommes importantes. Si la régularisation est tardive, néanmoins, vous pouvez demander l’étalement du remboursement des arriérés.

Vous quittez le logement avant l’arrêté de comptes annuel de copropriété ? Le bailleur est autorisé à retenir 20% sur votre dépôt de garantie au titre de la régularisation à venir. N’oubliez pas de réclamer le trop-versé, le cas échéant, une fois les comptes arrêtés.